Vente appartement et maison à Strasbourg : nos conseils pour bien réussir

La vente de votre appartement ou de votre maison vous permettra d’acquérir un bien vous correspondant mieux.

L’immobilier étant un marché en hausse, vous pouvez faire une plus value (non imposable s’il s’agit de votre résidence principale) que vous pourrez éventuellement réinvestir.
 

Pourquoi faire appel à un professionnel pour la vente de votre bien à Strasbourg et environs ?

Vous pouvez décider de vous occuper vous-même de la vente de votre bien, mais il est préférable de faire appel à un professionnel. L’agent immobilier saura vous conseiller et vous assister dans toutes les étapes de la vente de votre bien : constitution du dossier administratif, organisation des visites, de la signature de l’acte de vente, etc.

Une commission devra lui être versée lors de la signature de l’acte de vente. La mission que vous lui confiez est régie par un mandat qui doit comporter :
  • la nature du mandat, sa durée et son mode de résiliation 
  • le numéro de carte professionnelle de l'agent
  • la désignation des parties
  • les obligations et les pouvoirs de l'agent immobilier 
  • les obligations du mandant
  • la désignation du bien concerné 
  • le prix demandé pour le bien
  • le montant de la commission de l'agence, celle des parties qui en aura la charge et la date à laquelle elle sera versée. Si votre logement est occupé par un locataire, il dispose dans certains cas d’un « droit de préemption », c’est à dire d’une priorité pour acheter le logement.
 

Quand avertir mon locataire de la fin du bail ?

Au moins 6 mois avant la fin du bail, vous devez notifier le congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception en lui indiquant votre volonté de vendre, le prix et les conditions de vente, l'intégralité de l'article 15-II de la Loi du 6 juillet 1989 lui indiquant ses droits. A compter de la réception du courrier recommandé, votre locataire a deux mois pour accepter ou refuser l'offre. Son absence de réponse dans les deux mois est considéré comme un refus. S'il accepte, la vente doit avoir lieu dans les deux mois, quatre s'il sollicite un prêt. 

En cas de non-respect de ces conditions, il perd son droit de préemption et devra quitter les lieux à la fin du bail.
Sachez que si vous vendez au cours du bail, votre locataire ne bénéficie d'aucun droit de préemption. Il vous faudra simplement l'aviser du changement de propriétaire.
 

Vendre son bien à sa juste valeur

Pour vendre votre bien le plus rapidement possible, il est important de fixer son prix à sa juste valeur.
Pour ce faire, il faut prendre en compte le prix auquel vous avez acheté le bien, les travaux que vous avez entrepris, les « plus » (situation du bien, environnement…), la surface, etc. Pour évaluer au mieux le prix, le conseil d’un agent immobilier est souvent fort appréciable, voire indispensable.

Les acheteurs potentiels sont souvent très au fait des prix du marché. Lorsque vous proposez votre logement à sa valeur réelle, vous risquez d’attirer plus d’acheteurs que si vous surévaluiez sa valeur, même si vous êtes prêt à négocier. Quoi qu’il en soit, examinez chaque proposition avec votre agent immobilier.
 

Bien préparer la visite de son appartement ou de sa maison

La visite de votre bien est une étape primordiale, elle se prépare.

Avant les visites, il vous faudra donc mettre votre bien en valeur : un nettoyage complet s’impose, tant au niveau de l’intérieur que de l’extérieur. L’optimisation de toutes les valeurs ajoutées de votre bien doit être maximale. Les petits travaux d’entretien courant doivent être faits : tondre la pelouse, resserrer les poignées de porte, etc. 

Une maison ou un appartement propre, bien rangé, bien entretenu, qui donne le sentiment qu’il fait bon y vivre doit donner au futur acquéreur l’envie d’habiter dans le logement qu’il visite. Bref, il faut faire le maximum pour que votre logement soit accueillant.
Si vous êtes présent lors des visites, sachez rester discret, à l’écoute des questions éventuelles, restez en retrait, ne brusquez pas l’acheteur potentiel, essayez de créer un climat de confiance.

Attention aux vices cachés, l’acheteur est protégé par la loi pour les « défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, de sorte que l'acheteur ne l'aurait pas acquise s'il en eût été informé ». Sachez qu’il pourrait se retourner contre vous pour faire annuler la vente.
 

La signature du compromis de vente

Lorsque vous avez trouvé un acquéreur, il convient de signer une promesse ou un compromis de vente. Cet avant contrat permet de lier le vendeur et l’acheteur en attendant la signature de l’acte de vente authentique. Après la signature de la promesse ou du compromis de vente, l’acheteur dispose d’un délai de renonciation de 7 jours.
Passé ce délai, il convient de signer l’acte authentique de vente, établi par un notaire, et comportant votre état civil et celui de l’acheteur, l’adresse du logement, sa superficie, l’existence éventuelle d’une hypothèque, le prix de vente, etc.

Le jour de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur entre en possession des clés et remet un chèque de banque au vendeur.
 

Que faut-il fournir à l’acquéreur ?

  • Votre titre de propriété, prouvant que vous êtes le légitime détenteur du bien.
  • Les pouvoirs des ayants-droit concernés s'il y a lieu.
  • Un certificat prouvant que vous avez bien payé au syndic la totalité des sommes dues pour les travaux prévus et les charges. Si vous ne disposez pas de ce certificat et que certaines sommes (même minimes) restent non payées, le syndic peut faire opposition sur le prix de vente, et vous ne toucherez pas votre chèque. Ce certificat est délivré contre paiement de votre solde et envoyé directement à votre notaire.
  • L'état relatif à l'amiante. Si vous achetez un logement dans un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante doit être annexé à l'avant contrat et à l'acte de vente lui-même. A défaut, le vendeur demeure responsable si vous découvrez la présence d'amiante ; il ne peut se décharger de la garantie des vices cachés à ce titre. 

    L'état (ou constat) relatif à l'amiante comprend deux éléments : pour les parties privatives, un constat réalisé à la demande du vendeur et pour les parties communes, une fiche récapitulative du dossier technique.

    Ces documents sont l'un et l'autre établis par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, assuré pour ce type de mission. 
  • L'état des risques d'accessibilité au plomb. Si vous achetez un logement construit avant 1948 et situé dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par un arrêté préfectoral, un état des risques d'accessibilité au plomb doit être annexé à l'avant - contrat et au contrat de vente lui – même. A défaut, le vendeur demeure responsable si vous découvrez la présence de plomb, il ne peut s'exonérer de la garantie du vice caché lié à la présence de plomb. Ce document doit avoir été réalisé depuis moins d'un an lors de la signature de l'avant contrat ou du contrat.
  • L'état parasitaire (termites). Dans certaines zones délimitées par arrêté préfectoral, un constat parasitaire établi par un expert depuis moins de trois mois doit être annexé à l'acte de vente définitif notarié. En l'absence de cet état, le vendeur demeure responsable si vous découvrez la présence de termites ; il ne peut se prévaloir d'une clause d'exonération de garantie des vices cachés à ce titre. Le vendeur n'a pas l'obligation de rechercher la présence ou l'absence d'autres insectes xylophages (capricornes). Rien ne vous empêche cependant de vous renseigner.
  • Le diagnostic de l'installation de gaz. Si le logement comporte une installation de gaz, un diagnostic de l'installation établi depuis moins d'un an devra être annexé à l'acte authentique. Cette mesure entrera en vigueur après la publication d'un décret non publié au 1.3.2003.
  • La superficie exacte du lot (loi Carrez). Elle doit figurer dans l'avant - contrat et dans l'acte de vente définitif. Le mesurage par un professionnel est recommandé pour éviter tout risque d'erreur. Si la superficie est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut, dans le délai maximum d'un an à compter de la date de signature de l'acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants.

L’acquéreur est également en droit de demander les relevés de charges des deux dernières années au moins, afin d'évaluer celles qui lui incomberont et les derniers procès - verbaux d'assemblée générale pour savoir si des travaux sont envisagés.

Il faut savoir que l’acquéreur doit acquitter les dépenses qui sont exigibles, c'est à dire qui ont fait l'objet d’un vote avant la date de l'acte de vente et d'un appel de fonds à compter de cette date. Un accord passé entre l’acquéreur et le vendeur au terme duquel ce dernier prendrait à sa charge le paiement de ces sommes n'est pas opposable au syndicat. L’acquéreur pourra se retourner contre le vendeur pour obtenir le remboursement des sommes qu'il se serait engagé à payer postérieurement à la date de la vente.

L’acquéreur se procurera également le règlement de copropriété qui précise notamment les droits et obligations de chaque copropriétaire, fixe la répartition des charges et détermine les conditions d'utilisation des parties privatives et communes de l'immeuble.

Il pourra consulter le carnet d'entretien contenant l’adresse de l’immeuble, les coordonnées du syndic, les références des contrats d’assurance, les travaux importants.

Si une assemblée générale est prévue dans votre immeuble entre la promesse et la signature de l’acte de vente, remettez votre pouvoir signé à l’acheteur afin de lui permettre d’y assister. L’acheteur pourra ainsi participer aux votes et la répartition des charges entre vous n’en sera que plus claire.

Lorsque vous devenez copropriétaire dans un immeuble, vous devez assister une fois par an à l’assemblée générale des copropriétaires qui rend compte du fonctionnement de la copropriété et permet de prendre des décisions et vous acquitter des charges courantes qui concernent la conservation, l'entretien, le ravalement des façades, l'éclairage des parties communes, l'accès à l'immeuble (interphone, par ex.), le nettoyage de l'immeuble, les frais de tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic...
Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction des millièmes. Tout copropriétaire, sans exception, doit obligatoirement participer aux charges générales.
 

Quelques conseils pratiques pour bien déménager

  • Faites établir des devis détaillés par des entreprises spécialisées
  • Profitez-en pour faire le tri ; jeter ou vendre ce dont vous n’avez plus l’utilité
  • Faites en sorte que vos cartons soient prêts à la date prévue
  • Vérifiez immédiatement le bon état des meubles, etc. avant de signer la déclaration de fin de travaux.